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只还利息的高风险贷款在增多

越来越多的澳洲人采用只付利息的贷款方式买房,但是其风险是什么呢?在澳洲人们的购房贷款的平均欠款额在持续增长之际,消费者权益机构Choice对“有害性的”只付利息的贷款发出了警告。

据每日新闻网报导,尽管现在的贷款利率居历史最低水平,尽管监管机构努力收紧当地放贷银行的借贷标准,但是澳洲人购房的举债平均额在9月底升到了23.9万澳元,比一年前的23.2万升高了7000澳元,根据澳洲审慎监管局最新发布的数据。

在过去的18个月里,房贷市场出现了一个新的趋势,更多的买房自住的人采取了只付利息的贷款形式。借贷者只需在每个月的月底还给银行所贷款的利息部份,而需要偿还的本金部份却推迟到以后再说。

这种贷款,是房贷中发展最快的部份。占澳洲总计1.3万亿澳元的房贷的三分之一以上。9月底,只付利息的抵押贷款的平均余额达到了30.8万澳元。

这种贷款本来是为投资者们考虑的。其目标是,希望房产增值很快,在三至五年的时间里足够偿付贷款的本金。这种贷款还有税务上的好处,但只是对投资者而言。

消费者权益机构Choice告诫道,对购房自住者来说,只付利息的贷款可能是一种“高风险的贷款选择”。

“尽管在利率低而各种资产都在增值阶段之时某些消费者被这种贷款项目所吸引,但市场收缩时你就会负债累累不知所措,”Choice的媒体部主任戈弗雷(Tom Godfrey)说。

他说:“如果房地产市场出现显著的回落的情况下,比如在2007至2008年那样的情况,这种贷款特别有害。”

他警告,当利率像一些经济学家们所预测的将于明年升高时,这样的房主们就发现自己要吃力地偿付贷款,没有多少的余地。

穆迪信贷评级机构(Moody)在上个月出版的一份报告中强调了这种只付利息的贷款的风险。

穆迪的女高级分析师陈(Alena Chen)声称,如果利率升高的话,只付利息的贷款有可能导致举债者出现更大的财务压力。

“过去的一年里,在澳洲只付利息的贷款显著增多,其中增多的主要是买房自住者,而不是买房投资者,”她说,“这里的担心是,许多买房自住者采用了这种贷款,其贷款额总的来说大于传统的本息均偿还的贷款,如果利率升高,他们就会发现自己很难应付。”

陈女士还注意到,只付利息的贷款比一开始就需偿还本与息的贷款,对举贷者来说,风险更大。主要原因是,支付利息的贷款通常在五年后转换成标准的贷款,利息与本金都需要定期的偿还。

而自住者的问题是,他们不能享受税务上的好处,不像买第二套房产做投资者那样。他们推迟了本金的偿还,意味着多交了利息。

买房自住者在采取只付利息的贷款时,需要考虑好自己手头上没有钱的这种风险。

这种贷款,如果出现持续的房价下跌、利率升高,或两者兼具的情况,举贷者很容易沦落到艰难的境地。

对买房自住者来说,一笔房产贷款最终的代价是多大,取决于这笔贷款在多快的时间内还清。即使是20年还清,举贷者也应该从第一天起就开始偿还本金,减少本金意味着所需偿付的利息也就少了。

还了部份本金,就相当于房产中有了自己的一部份资金,这样,在利息升高等情况出现时,可以更容易地转换贷款计划。而只还利息者就没有这样的灵活性,很可能注定要付更长期的利息。

澳大利亚联邦储备银行(即央行)证实正在讨论限制向房地产投资者贷款的政策。

在澳联储最新公布的半年期《金融稳定审查报告》中,央行对越来越多的投资者进入房地产表示担忧,因为租房市场没有这么大的承受力。

澳联储在报告中说:“结果导致房地产市场与房贷市场的组成失去平衡,因为投资者新增贷款比例现在远高于租房需求。”

现在,房地产投资贷款在澳大利亚全国新房贷中所占比例已经超过40%,而大部分投资者买的房地产都在澳大利亚两大城市-悉尼和墨尔本。

在过去两年间,新州批准的房地产投资贷款数量几乎翻了一倍。而维州也增长了50%。

与此同时,首次买房者贷款数量降到了历史低点,并保持这个低点。

澳联储担忧很多投资者之所以投资房地产看中的仅是房价上涨,而不是所获租金。

“这可能会增加投机需求夸大房价的现象。这可能会致使日后房价下滑幅度增加。”

房贷审核标准受到质疑

澳联储虽然承认澳大利亚各大银行的贷款标准没有明显地放松,但是质疑以前制定的标准是否过低。

目前,澳联储正在考虑让金融监管部门采取新措施,提高房贷标准,尤其针对投资者贷款标准。
 

专家表示,可以看出央行计划更为严格地执行对投资者的贷款与收入测试(loan-to-income testing),尤其针对只付利息的投资贷款。

 

 

来源:澳洲ABC电台

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