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在澳投资商用房还是居住房?

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作为在房地产的投资者,是应该投资于居住型房产呢?还是投资商业型房产呢?房地产观查网站发表了由戴维斯(Owen Davis)撰写的文章,分析了两者的不同。

据澳洲房地产观察网报导,人们对于购买居住型房产作为投资这个主意已经相当熟悉。

大多数人曾经在独立房或公寓房里生活过,有许多人还出租过。我们都知道,手头上有几处房产,感觉良好。

如今,或许一个偶然的机会,你看到了房地产网站上的“商用房”栏目。你上网搜索一下,发现你家附近有许多办公楼、零售商店、仓库、旅馆、甚至商业农场等等正在待售,而且都标注着是“绝好机会”。

那么,买商业型房产来投资是不是房地产投资者所能及的呢?与投资居住型房产有何不同?是不是投资应该多样化一些?

对任何一项投资来说,合适与否取决于风险与回报。下面来比较一下居住型与商业型房产。

回报

商业型房产的金钱回报略胜一筹。回报率通常在6%至8%之间。居住型房产回报率低一些,为4%至5%,但售价更低一些,风险更小一些。

空置率

房地产业最大的风险之一是空置率。在你的物业无人用不能给你带来任何收入的情况下,你继续偿付贷款,能维持多久?

居住型房产空置率低于商业型房产。独立房或公寓房空闲几周可能就又租出去了。而办公室或者商店有时空闲长达几个月甚至几年。

商用房产往往与经济大气候密切相关。经济不景气时,会裁员、缩小办公与营业面积。但居住型房产受此影响不大,无论如何,人们总得需要有地方住。也就是说,居住型房产更稳定一些。

租约

对住房来说,与租客达成租约相当直接简单,只需遵循法定的“住房租赁合同”规定即可。你所需要考虑的不过是租期多长、租金多少、定金多少等等。

商业房则不然,没有法定的机构来告诉你如何达成协议。一切需要通过双方谈判。商用房租约可以长达数十页。可以包含各种条款,比如装修费用中有多少应该由出租方付,在租期告终房子归还房主时,房子应该是什么状况。你需要让房地产的专业律师或租赁顾问来帮助你准备合同。

开支

拿每平方米来说,商业房通常比居住房便宜。但由于你买的商用房一般要大很多,所以实际上你花的钱比买居住房要高很多。而且你的日常开销也大,包括电费、保安、维修等等。不过这些都会以某种方式转嫁到租客头上。

当水电费上涨之时,商业房很容易将此转到租客头上,但居住房很难这样做。

维修养护

水龙头漏水了,天花板坏了,对于居住房来说,租客会不愉快,房主需要尽快修理,以让租客高兴。但是,对商用房来说,租客的要求就更迫切,特别是当问题影响到他们的收入的情况下,比如夏天里购物中心的空调坏了,等等。

因此,你需要一个专业的管理人员,他们与各种维修服务人员提前签好协议,以便及时处理出现各种问题。

那么哪一个更好?

这取决于你自己的财务策略、你的现实财务状况,以及你对风险与回报的态度。

不论投资何种房产,在投资前,一定要明白自己将要面临的是什么,寻求良好的建议,而且要留有余地,不用让自己背上太大的负担。

对许多投资者来说,商业房产代表着“更上一层楼”,投入大了,回报也大了。

 

来源: 大纪元

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