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银行按揭贷款的还法也有小窍门哟。(网络图片)

【看中国2014年10月03日讯】买房,办银行按揭贷款,其中有很多学问。有的选项一旦选错,就是几千、几万的差距。首先要讨论的一个选择是关于浮动利率和固定利率。

我在北美工作一年后买房时,听一位好心的银行职员的建议选择了浮动利率。结果后来浮动利率大幅下降,从最初的4.15%一度降到了1.5%。而一位同事因为选择的固定利率,一直得支付5%的利率。还款一年后,我们都还有大约25万的贷款。

就这25万的贷款而言,这位同事一年就比我多付8,750元的贷款利息。我当时的想法是,在贷款初期,因为欠的本金多,利息就高,应该选择尽可能低的利率。当时浮动利率就比固定利率相差近一个百分点。随着时间的推移,我的薪水会稳步上涨,还贷能力增强。就算以后的经济前景不好预测,可能浮动利率上涨到比最初的固定利率高,那时本金也已经还的差不多了,我也可以提前追加一些还款。这样可能的浮动利率上涨带来的负面影响也会冲淡很多,更何况我在这假设的浮动利率上涨之前已经节省了不少。

另一个选项是关于还款方式的,等额还款法和等本还款法。等额还款法,即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

而等本还款,又称等本不等息还款法。借款人将本金分摊到每个月内,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对同样期限的等额本息法,总的利息支出较低,但是前期的还款压力较大,而还款负担则逐月递减。两者最大的区别在于等额款法的月还款额恒定,而等本还款法则在逐月递减。 下面举个实际的例子来说明两种还款法的差异。假设申请住房贷款30万元,期限20年,贷款月利率为5.4%。在利率不变的情况下,采用等本还款法,首月支付金额2,870元,逐月递减6.75元,总利息195,210元。

而如果采用等额还款法,则每月支付2,233.2元,总利息235,964.8。同样是20年,两种还款方式的利差竟然达到了40,754.8元,显而易见是等本还款法比较划算。

有些学者争论说不管等本还款法还是等额还款法,银行并没有多赚钱,客户也不存在节省利息支出的实惠,因为银行利息的计算公式不变:利息=资金额×利率×占用时间。虽说这个关于银行利息的计算通式的提法没错,当总觉得还是有误导之嫌。

实际上,学术界也承认等额本息还款法(包括等额本金还款法)本质是复利计息,只是由于采取按月分期付款的方式变相降低了复利的程度。这里从一个大家都能接受的角度来说明:在贷款初期提前还款节省的利息是最多的,如果到了还款后期,提前还款的意义不大。等本还款法,从某个角度来说,可以理解为在贷款初期的一种“提前还款”。

以贷款20年,贷款100万元,等额还款法计算下来月还款7,485.2元为例。在这笔还款中,5,458.3元是利息,2,026.9元是本金,也就是说,你还的钱,大部分是银行利息,而本金还的较少。到了还款期限一半的时候(10年后),本金还剩657,735.5元,利息已经还的差不多了(555,959.5元,占如果不提前还款的20年总利息796,448元的69.8%)。但是你的本金还有很大部分没还,这些是必须还的,即便你10年后条件好很多了,可以提前还了,但是后面基本是本金,利息很少,你提前还已经没有多少意义了。

接下来说说等额本金模式。还是以贷款20年,贷款100万元,算下来月还9,625元月还款为例。每月还的钱要比等额本金多2,140多元。其中4,166.67元是本金,5,458元是利息。从第2个月开始,只还9,602.26元,因为本金上月还了4,166.67元,这月利息重新计算,要少23元的利息。以此类推,越到后面还款压力越小,总的利息也越少,因为你已经在贷款初期“提前还款”了。

直接从提前还款的角度看,额外支付的每一分钱都将减少你的未偿还本金并立即开始为你节省贷款利息。假设你办了一个25年期100,000元的抵押贷款,固定年利率6%,期限5年。一年以后,你收到一笔1,000元的意外之财,并决定全部用于额外支付抵押贷款。如果没有额外的付款,5年后你还欠本金89,836.5元。而有了那1,000元的额外付款,5年后你的贷款额是88,569.7元,相比减少了1,266.8元。这相当于你这1,000元的“投资”有一个相当年复合收益率6.09%的回报。要知道,这6.09%是免税的,相当于税前投资回报率9.5~10%。考虑到这几乎是无风险回报,这可是相当不错的“投资”。

结论是,能负担得起等本还款法,就不要采用等额还款法。但如果由于当前收入限制,只能采用等额还款法,在手里有了余钱又没有很好的投资选择时,应尽量提前还贷,有效减少贷款利息。

文章来源:看中国

发布于 投资理财

人生的三个规划 图

人生规划是一件很复杂也很个人化的事情,虽然不是一句两句就能解决的,但对人生规划有所关注并适时调整的人肯定会更先接近自己的目标,进而实现自己的人生价值。值得注意的是,许多人的职业规划、财务规划和健康规划往往冲突,比如那些“年轻时拿青春换财富,年老时拿财富换青春”的人,三者必须协调好才能实现个人利益最大化。

人生的三个规划

一、关于职业规划

关于职业规划,所要解决的就是每个人以怎样的职业和技能去赚钱,去养家糊口、去成就自己短暂的人生。根据我自己的体会和目前深圳的实际,我认为在考虑职业规划的时候,摆在我们面前的有两条完全不同的职业道路:一条是职业经理人的发展道路;还有一条就是自己做自己的老板的创业者之路。前者追求的是职业、工作的所谓稳定。后者追求的是自由。在过去的工业时代,人们普遍接受的是职业教育,所走过的道路通常是从蓝领到白领,再到金领。人们长期以来的基本观念就是好好学习,天天向上。在那时,只要好好工作,埋头苦干,获得领导的赏识,就能顺利晋升,从而获得较高的报酬,使自己和家人都生活得快乐。但今天随着网络的普及,面对着知识经济,职场上大量的旧职业被淘汰,层出不穷的新职业等着我们去学习和适应,因此仅接受一、两门职业教育是不够的,人们还应该在接受职业教育的基础上不断的接受财商教育,每个人不仅要有自己的一技之长,而且还要去学会如何创业、如何投资和理财。毫无疑问,走职业经理人的发展道路和走自己做老板的创业发展之路是两种完全不同的人生道路,二者所需要的技能不同、思维方式不同甚至生活态度、生活方式也完全不同。如果要追求所谓的稳定,就走职业发展之路好了,但那是一条永远也没有自由和安全的路;如果要追求自由乃至最终实现财务自由,那就非要走创业发展之路。

二、关于财务规划

在工业时代,人们是不需要什么财务规划的,因为企业基本承包了人们的生老病死。在今天,如果你会赚钱,但不会理财,你仍然不会有快乐的生活。财务规划的原则是“抓住今天的快乐、规避明天的风险、追逐未来更大的快乐!”

谈到个人的财务规划,我把它简单的归纳为“2张图、3个桶”。

第一张图,就是《财务自由之路》一书中反复提到的那张“现金流象限图”。图的4个象限里分别是E雇员、S个体户、B雇主、I投资者。在左象限里的人,他的现金流的流向是流出的;而在右象限里的人,现金流的流向是流入的。在左右两个不同的象限里完全是两种不同的人,不同技能、不同的思维方式,从而带来不同的结果。一般来说,处在左象限的人现金流不断的流出,没有积累,因此很难实现财务自由;而处在右象限里的人有大量的现金流流入,因而逐步积累财富,最终都能够实现财务自由。根据这张图,年轻人在做财务规划的时候,就要想办法将自己定位在右象限里。并根据右象限的要求,去学习相关技能、锻炼新的思维方式、不断的实践、不断的面对失败,最终成为一个真正的老板或者老练的投资者。

第二张图是一生收入示意图。这张图是我从台湾南山保险的保险战神林裕盛那里学来的。这张图是一座山,在山的尖顶部分划一条线,表示划线的上部是正比的收入,即越努力赚得越多的部分,但很遗憾,这只是冰山的一角,无论你如何努力,靠努力工作赚钱,你的钱总也不够花。划线的下部是反比的收入,即主要是通过投资工具的增值而获得的财富,这部分收入是冰山下的很大的一块,是正比收入的千倍万倍,而且显然不是靠体力赚来的,而是靠投资的智慧获得的。当年香港著名影星周润发在美国好莱坞拍片,以360万美金在纽约投资了一处房地产,20年之后增值到3600万美金,这个增值的部分超过了他多年来在美国好莱坞拍片的片酬的总和!这就是用智慧投资的魔力所在。

关于三个桶,即:生存之桶、安全之桶和发展之桶。这三个桶的基本原理就是要将所得到的钱根据不同的需要放在不同的桶里。首先是生存之桶,将每月工资的10%、奖金或其他收入的50%以活期存款的形式存进银行,直到存满6个月的生活费为止,以建立起自己的生存之桶。然后就继续积累,用所得的收入去建立安全之桶。安全之桶又叫保守型投资之桶,投资形式主要选定期存款、国债、保险等。最后一个桶就是发展之桶,这个桶也可以叫做进攻型投资之桶,投资形式可以是股票、基金、期货、外汇、邮票、古董等。

三、关于健康规划

一般的年轻人不会去太注意健康问题,其实上述规划做得再好并实施有效,但没有健康的身体和良好的心理状态,那这样的人生也是没有什么意义的。所谓健康规划主要受美国作家所写的《百万富翁的智慧》一书的启发而提出来的。当作家要求采访一个千万富翁的时候,他的家人沉痛的告诉作家,是的他是一个了不起的千万富翁,但他已经不在人世了。你看成了千万富翁却不能享受自己创造的成果,人生的奋斗没有了任何的意义。

那么究竟要如何去规划自己的健康呢?我觉得著名医学专家洪绍光的著作《40登上健康快车》就已经非常清晰的告诉了我们怎样去做。即“合理膳食、戒烟限酒、适当运动、心态平衡”。再就是《无毒一身轻》和《人体使用手册》,都是帮助个人走好健康之路的好书。

 
 
        来源:佳人

 

发布于 人生感悟

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